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深业大湾区加码 品牌房企强势入局东莞
深业集团此次虎口夺食的地块位于东莞松山湖,总建筑面积约12.5万平方米,与华为比邻。
公司 ?2019-09-24 09:20
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深业集团此次虎口夺食的地块位于东莞松山湖,总建筑面积约12.5万平方米,与华为比邻。

深业大湾区加码 品牌房企强势入局东莞

?|?中房报记者 翁晓琳 深圳报道


在大湾区战略的利好之下,东莞再次受到房企关注。9月11日,时隔7年松山湖的住宅用地出让,吸引了9家房企进行了91轮报价,经过了4.5小时的激烈竞拍后,最终由深业鹏基有限公司以23.3亿元成功竞得,溢价率24%,折合楼面价约2.4万元/平方米。


深业鹏基隶属深圳市国资委下辖的深业集团有限公司(以下简称“深业集团”),距离其上一次在东莞拿地已经过了数年时间。重返东莞市场,也是因为深圳市场严格的限购限价政策,致使重仓深圳的深业集团销售业绩过去两年时间也备受影响。


关于东莞市场以及后续扩展计划,深业集团方面对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报(微信ID:china-crb)记者表示:“通过深圳控股有限公司(股票代码00604.HK,以下简称“深圳控股”)的上市平台横跨深港两地,在粤港澳大湾区持续深耕多年,对市场情况认识深刻,在一定时期内具有先发优势,下一步将抓住国家实施粤港澳大湾区战略的重大机遇,密切关注包括东莞在内的各个大湾区城市。”


激烈的竞争下,深业集团不顾苛刻条件的拿地,只是品牌房企进军东莞的一个缩影。东莞中原战略研究中心的数据显示,去年东莞市成交的26宗商住用地、累计240万平方米用地面积均被外来房企获得,占比高达100%,品牌房企完全垄断东莞土地市场。


稀缺的松山湖地块


深业集团此次虎口夺食的地块位于东莞松山湖,总建筑面积约12.5万平方米,与华为比邻。这宗时隔7年在市场相见的住宅用地拍卖要求颇高,如竞得者配建3.5万平方米人才房(按照9500元/平方米精装出售给甲方);还需无偿移交6300平方米幼儿园面积+600平方米社区卫生服务站+1000平方米社区活动中心;商业用房须全部由竞得人自持,自持年限为5年。


然而,拍卖依然吸引了万科、招商蛇口、保利、华侨城、卓越等9家房企参与。深业集团在经过91轮报价之后,以23.3亿元拿下该宗地块。


看好该地块的原因,深业集团对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者解释称:“东莞位于广深科技创新走廊中轴线上,产业基础雄厚,松山湖片区是东莞市的科技创新高地,入驻了包括华为在内的一大批创新型产业、产业人口聚集,居住需求旺盛,加之该片区已有较长时间未推出住宅用地,住宅产品具有较好的市场基础。”


更为重要的是,松山湖地块的稀缺性。资料显示,2012年东莞出台相关政策,要求松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区限制新增商品住宅项目,导致了松山湖多年来未曾出让过商住用地。


不过,深业集团此次拿地价格,若剔除人才房、幼儿园等配建面积,最高楼面地价为2.85万元/平方米。目前松山湖周边在售的住宅项目均价在3万元/平方米,二手房均价在2.3万元/平方米。


对于这样的地价,有业内人士对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者直言:“松山湖占据独特优势,作为国家级高新科技产业园区,吸引了华为等大批高新科技企业进驻,估计该地块也将被打造成高端豪宅项目。”


而深业集团则对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者否认称:“未来将主推面向区内科研技术人员的改善型产品,从周边同类产品的售价和去化情况来看,改善型居住产品已能够支持项目地价成本,开发豪宅未必是符合市场情况的最明智选择。”


进军东莞的迫切性


深业集团进军东莞的背后也是为了寻找新的战场。2015年深圳房价领涨全国后,2016年两轮调控,2017年持续深化调控,使得其上市平台深圳控股业绩受挫,销售额只达到了115亿元,同比下降约40%。2018年调控继续升级,深圳控股不得已通过大宗交易挽回颓势,销售额同比上升43.1%至164.5亿元。


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残酷的现实是,虽然上半年深圳体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛市场整体回暖,购房需求显着上升,但公寓类产品购买后5年不可出售的政策效果持续,去化缓慢,而写字楼空置率也大幅上涨超过20%。后两类恰恰是目前深圳控股手中占比最高的物业类型,达到了53%。


为了不拖累销售,其不得不继续选择大宗交易来促进成交。今年上半年凭借着25亿元的大宗交易,促使公司实现合同销售额64.36亿元,同比上涨约49.4%。


深圳市场对深圳控股来说十分重要,上半年合同销售额深圳贡献了76%,大湾区其他城市只贡献了10%。深圳控股董事会主席吕华今年3月曾对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者解释称:“深圳项目毛利率还是高于三四线城市项目。”数据显示,今年上半年深圳项目毛利率达到了47.8%,远超其他城市平均毛利率31.5%。


在深圳市场备受调控阻碍时,今年3月业绩会上,深圳控股管理层就透露了要密切关注东莞毗邻深圳区域、佛山毗邻广州区域,以及中山市城区的优质地块,考虑惠州市核心及轨道交通沿线区域等。


年报显示,截至2019年6月30日,深圳控股土地储备38.6%位于深圳,建筑面积达到247.76万平方米。惠州占比20.5%,为126.17万平方米,佛山为1.3%。除此之外,深圳控股在其余粤港澳大湾区城市则再无土地储备。


深业集团对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者直言:“公司摘取东莞松山湖地块,并非一时心血来潮的机会型投资,而是积极参与大湾区建设的战略性布子。”


据悉,深业集团除了投资开发住宅项目外,更重视产业园区的开发建设和管理,目前在深圳、东莞、惠州等大湾区城市投资开发和运营管理产业园区达22座,总建筑面积1875万平方米。


深业集团对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者表示:“未来深业将持续关注粤港澳大湾区市场,不排除继续通过公开市或项目合作、股权收购等多种形式,继续加大投资,包括地产项目、产业项目和股权投资项目。”


品牌房企的筹谋


今年以来,东莞出现多宗区域高价地,背后也是品牌房企的身影。例如4月17日,中海地产经过62轮竞拍,在27家房企中脱颖而出,以楼面价16089元/平方米,成为东莞万江新地王。


5月7日,保利发展为了拿下东莞万江地块,在距离正式开拍还有13天,且没有其他竞价人的情况下,加价至最高限价30亿元+自持商业面积100%,提前锁定了地块。


在这之后,鹏瑞地产、融创中国相继用提前锁定、秒拍出现在东莞土地拍卖市场中。


据东莞中原战略研究中心统计,今年上半年,东莞公开出让土地413.05万平方米,共有7宗商住地供应并全部成交,其中多成为区域高价地。


深业集团对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者指出:“中央确立建设大湾区的国家战略以来,特别是近期提出支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,大湾区将迎来全面发展的历史性机遇。”


世联评估相关负责人对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者直言:“东莞作为‘新一线’城市,深圳吸引高尖人才将会带动东莞等环深地区的居住需求;东莞作为世界工厂,可积极承接深圳的战略新兴科技的合作,进行产业转型和升级。”


此外,同样调控下的东莞楼市成交也在恢复中。东莞市统计局数据显示,8月东莞一手住宅网签4627套,较7月增加近200套;一手住宅网签均价达到20431元/平方米,环比小幅上升5.1%。


对于房企来说,东莞的土地供应从去年开始放闸,满足了需求。为了遏制房企的热情,7月东莞所有拍卖的商住地将执行“终次报价”新规定,这也令房企在东莞拿地更加谨慎。深业集团获得的松山湖地块,价格也未到达最高限价。


东莞中原战略发展中心总经理车德锐对中国体育彩票365下载_日博365体育在_365bet体育论坛报记者表示:“房企进入拿地竞争及成本变大,盈利空间有限的阶段,又面临市场降温,回款慢等压力,政府限地价措施持续趋严,拿地行为将持续理性。但受粤港澳大湾区规划利好刺激,国企、央企资金实力比较强,未来将逐步主导市场。”

| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-09-24 09:20

标签:深业 大湾区 品牌房企 东莞
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